Предварительный договор, аванс, задаток

Практические сложности в суде по предварительному договору купли-продажи, авансу и задатку:

 

• разграничить (оспорить) аванс и задаток в зависимости от вашего интереса (так, задаток в определенных случаях можно не возвращать, а можно взыскать двойную сумму задатка. На аванс же эти правила не распространяются).

• квалифицировать договор аванса/задатка как предварительный договор купли-продажи, при этом не важно, как называется договор, важно лишь его содержание (при наличии существенных условий).

• требовать или оспаривать понуждение к заключению основного договора через суд.

• признать предварительный договор недействительным и применить последствия недействительной сделки.

• заключение основного договора с минимальными рисками, в случае если шансы на оспаривание к заключению основного договора через суд низкие (в случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда).

• оспаривать аванс или задаток по безденежности (если была наличная плата, например, по расписке).

Юридические услуги по судебному урегулированию данного спора включают в себя:

• анализ документов и оценка перспективы дела.
• разработка юридической позиции по делу.
• расчет суммы исковых требований.
• досудебное (претензионное) урегулирование спора 
• подготовка и подача искового заявления и приложений в суд 
• представительство Ваших интересов в суде первой инстанции 

Почему Вам лучше обратиться к профессиональному юристу?

• правильное определение подсудности спора (в случае нарушения правил подсудности - исковое заявление возвратят);
• определение размера государственной пошлины (в случае оплаты государственной пошлины в меньшем размере - исковое заявление оставят без движения; в случае оплаты государственной пошлины по неправильным реквизитам - необходимо будет делать её зачет или возвращать);
• правильное досудебное урегулирование спора с ответчиком (его отсутствие или ненадлежащее оформление - является основанием для оставления искового заявления без движения или без рассмотрения);
• составление искового заявления и подготовка дела профессиональным юристом с обширной судебной практикой (даже в случае явной выигрышности дела судья может отказать в иске из-за недостатка доказательств и их непредоставления);
• правильное формирование исковых требований (неправильно указанные исковые требования - основания для отказа в удовлетворении иска);
• подача искового заявления в суд и дальнейшее сопровождение всего процесса без Вашего участия (существенная экономия Вашего времени и нервов);
• представительство Ваших интересов в суде профессиональным юристом с большой судебной практикой и опытом (учитывая, что суд не дает консультаций, а оппонент может быть представлен адвокатом, то даже при наличии подготовки, правильно оформленного иска и доказательств - можно проиграть дело, в особенности по процессуальным основаниям).

Ответы на часто задаваемые вопросы:

Вопрос 1. Может ли в предварительном договоре отсутствовать стоимость квартиры?
-Да, согласованная цена не является обязательным элементом договора.  В этом случае цена будет определяться судом, исходя из стоимости квартиры, определенной по оценке.

Вопрос 2. Какие самые распространенные случаи оспаривания предварительного договора, аванса и задатка?
-Не верно прописан предмет договора. -Собственник недвижимости (квартиры, земельного участка, дома) не является собственником по бумагам.  -Отозванная, неправильно оформленная доверенность на заключение договоров. Конечно, если у вас ипотека, например в Сбербанке, то банк проверит всю чистоту за вас, если же банк не заинтересован в сделке, то все риски на будут приходиться на вас (особенно, если вы сделали договор по шаблону/образцу).

Вопрос 3. Может ли быть соглашение о задатке или авансе без договора, в том числе без предварительного договора?
-Нет, оплата по такому "задатку" не является ни задатком, ни авансом. Поэтому, уплаченная сумма подлежит возврату вместе с процентами, начиная со дня передачи "задатка".

Вопрос 4. Можно ли включить в предварительный договор условия о неустойке (штрафе)? -Да, условие об уплате неустойки за неисполнение обязательства по заключению основного договора может быть включено в предварительный договор.