Признание права собственности

В случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

Верховный суд РФ

Ввиду сильного развития рынка недвижимости и градостроительства в Москве и Московской области в судах все чаще можно увидеть дела о "признание права собственности на объект недвижимости через суд, признание права собственности на гараж, признание права собственности на квартиру при банкротстве застройщика."

Судебный процесс по признанию прав собственности на жилое/нежилое помещение (квартиру) необходимо в случае, если застройщик затягивает в сроках передачи и (или) отказывается передавать оплаченную Вами квартиру и (или) иное недвижимое имущество либо, если возник спор  по правам на недвижимое имущество. Например, при оформлении наследства или уступке прав. В этом случае необходимо подтвердить свои права собственника на квартиру в суде и зарегистрировать право собственности на него в Росреестре.

Право собственности на жилое/нежилое помещение признается судом на основании предварительного договора купли-продажи, договора долевого участия в строительстве, соинвестирования, согласно которым застройщик обязуется передать в собственность покупателю/инвестору жилое/нежилое помещение.

• Выбор момента подачи иска о признании права собственности в нужное время. Подача иска слишком рано может служить основанием для отказа в иске.

• Сбор и подготовка документов для процесса.

• Формирование исковых требований в зависимости от правоотношений. В частности, изменение исковых требований в суде в зависимости от поведения ответчика.

• Подача запросов в госорганы и получение ответов на них.

• Правильное и своевременное досудебное (претензионное) урегулирование спора.

• Оформление права собственности в Росреестре на основании решения суда.

Получить статус собственника квартиры в новом доме и оформить свидетельство о государственной регистрации права собственности в суде можно при наличии следующих оснований: дом построен, дом сдан в эксплуатацию.

Поскольку практически всегда, оформление права собственности застройщиком затягивается, наиболее правильным решением вопроса является подача иска в суд. 

В последние годы сложилась однообразная судебная практика по данной категории дел и суды удовлетворяют требования истца по данной категории дел в большинстве случаев.

При этом судебные процессы требуют наличие специальной юридической подготовки, знание судебной практики и особенностей процесса в судах Москвы и области.

В соответствии с законом право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (квартиру) подлежит государственной регистрации и возникает у человека/организации с момента такой регистрации. 

Одним из способов защиты гражданских прав, в частности признания права собственности - является признание права через суд, которое подлежит госрегистрации на общих основаниях.

1. юридический анализ документов и оценка перспектив дела;
2. разработка юридической позиции по спору;
3. расчет суммы исковых требований, если иск подлежит оценке;
4. досудебное (претензионное) урегулирование спора;
5. подготовка и подача искового заявления в судебные органы;
6. представительство Ваших интересов в суде первой инстанции;

Обращаю внимание, что в соответствии с ч.2 ст. 209 ГПК РФ после вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения. Поэтому к делу надо готовиться добросовестно и правильно, второго шанса его выиграть не будет.

Надоело читать? Перезвоните, и мы все разъясним

+7 (926) 350-38-35

• правильное определение подсудности спора (в случае нарушения правил подсудности - исковое заявление возвратят);
• определение размера государственной пошлины (в случае оплаты государственной пошлины в меньшем размере - исковое заявление оставят без движения; в случае оплаты государственной пошлины по неправильным реквизитам - необходимо будет делать её зачет или возвращать);
• правильное досудебное урегулирование спора с ответчиком (его отсутствие или ненадлежащее оформление - является основанием для оставления искового заявления без движения или без рассмотрения);
• составление искового заявления и подготовка дела профессиональным юристом с обширной судебной практикой (даже в случае явной выигрышности дела судья может отказать в иске из-за недостатка доказательств и их непредоставления);
• правильное формирование исковых требований (неправильно указанные исковые требования - основания для отказа в удовлетворении иска);
• подача искового заявления в суд и дальнейшее сопровождение всего процесса без Вашего участия (существенная экономия Вашего времени и нервов);
• представительство Ваших интересов в суде профессиональным юристом с большой судебной практикой и опытом (учитывая, что суд не дает консультаций, а оппонент может быть представлен адвокатом, то даже при наличии подготовки, правильно оформленного иска и доказательств - можно проиграть дело, в особенности по процессуальным основаниям).

При этом я рекомендую не затягивать с подачей искового заявления о признании права собственности, поскольку в настоящее время многие строительные компании становятся банкротами, а на квартиры накладывают арест в рамках дела о банкротстве, что усложняет процесс.

• Взыскание неустойки по договору долевого участия в строительстве (ДДУ - 214 ФЗ)

Ответы на часто задаваемые вопросы:
Вопрос 1. В какой суд необходимо подавать иск о признании права собственности на квартиру?

-В суд по месту нахождения недвижимости (исключительная подсудность - ст. 30 ГПК РФ). Так, согласно позиции Верховного Суда РФ иск о праве на объект долевого строительства, включая объект незавершенного (недостроенного) строительства, предъявляется по месту нахождения объекта долевого строительства.

Вопрос 2. Может ли суд отказать в иске о признании права собственности на квартиру?

-Да, суд может отказать в иске, например: неправильная формулировка исковых требований; непредоставление необходимых надлежащим образом заверенных доказательств.

Вопрос 3. Кого необходимо привлекать в качестве третьего лица в деле по иску о признании права собственности на квартиру в суде?

-В качестве третьего лица в деле по признанию права собственности необходимо привлекать: Росреестр; орган исполнительной власти субъекта РФ (например, Правительство г. Москвы); Банк (если присутствует ипотека).

Вопрос 4. Может ли суд удовлетворить иск о признании права собственности на квартиру, если дом не введен в эксплуатацию?

-Исходя из практики Верховного Суда РФ, если помещение по техническим характеристикам является квартирой в многоквартирном жилом доме, а ответчик не выполняет обязательства по вводу дома в эксплуатацию и уклоняется от заключения основного договора, тем самым нарушает права истца, то требования истца-дольщика о признании права собственности подлежат удовлетворению.

Вопрос 5. Можно ли выиграть процесс по признанию права собственности на квартиру без адвоката?

-Можно, но безусловно лучше, чтобы Вас защищал профессионал (учитывая, что суд не дает консультаций, а оппонент может быть представлен юристом, то даже при наличии подготовки, правильно оформленного иска и доказательств - можно проиграть дело, в особенности по процессуальным основаниям).

Вопрос 6. В какой суд необходимо подавать иск о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства и о компенсации морального вреда в случае банкротства застройщика?

-Если иск предъявлен до вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, основания для отказа в принятии искового заявления или прекращения производства по делу отсутствуют, спор должен быть разрешен в порядке гражданского судопроизводства судом общей юрисдикции. Аналогично, если в отношении застройщика (ответчика) ввели процедуру наблюдения в деле о банкротстве, но необходимо подавать заявление в Арбитражный суд, в котором идет процесс о банкротстве застройщика.

Вопрос 7. Что лучше сделать, в случае если "застройщик" не имел право привлекать денежные средства граждан для строительства?

-В подобном случае целесообразно подать исковое заявление о возврате переданных денежных средств, взыскания двойной неустойки и убытков сверх этой неустойки в суд.

Вопрос 8. Имеет ли право застройщик не исполнять свои обязательства по договору долевого участия в строительстве, например, по передаче объекта участнику долевого строительства в случае, если участник долевого строительства не доплатил застройщику за увеличение площади квартиры?

-Просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Вопрос 9. Что делать, если ответчиком в установленном порядке не получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) или строительство дома не завершено?

-В этом случае необходимо подать иск  о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом (иной объект недвижимости), соответствующую объекту долевого строительства (квартире и т.д.), передача которого участнику долевого строительства предусматривается заключенным с ним договором.

Вопрос 10. Как должны выглядеть исковые требования о признании права собственности на квартиру в случае, если договор долевого участия в строительстве (ДДУ) был заключен в браке?

-В зависимости от условий договора долевого участия в строительстве, а также расторжения/не расторжения брака, исковые требования обманутых дольщиков могут быть следующими: признать право долевой собственности на квартиру или признать право общей совместной собственности на квартиру.

Надоело читать? Перезвоните, и мы все разъясним

+7 (926) 350-38-35

Пошаговая инструкция по признанию права собственности на квартиру через суд.
Шаг 1) Анализируем Договор и определяем, есть ли основания для подачи иска

Сложности: если иск о признании права собственности подать в суд раньше необходимого времени, то суд вправе отказать в удовлетворении иска.
Аналогично складывается ситуация в случае, если застройщик направил вам односторонний акт приема передачи объекта, и вы обратились в суд с требованием о признании права собственности.

Шаг 2) Осуществляем претензионный (досудебный) порядок урегулирования спора.

Сложности: в случае несоблюдения претензионного (досудебного) порядка урегулирования спора в определенных случаях вы лишаетесь важных доказательств в суде, например, доказательства того, что ответчик уклоняется от подписания акта приема-передачи.

Шаг 3) Перед подачей иска о признании права собственности в суд определяем:

а) в какой суд г. Москвы/Московской области необходимо подавать иск, а именно районный (городской, если Московская область). б) цену иска, предмет иска, основание иска и исковые требования.
в) пишем ходатайства об истребовании доказательств с обоснованием невозможности их получения без судебного запроса.
г) собираем пакет документов и подаем иск о признании права собственности в суд.  Сложности: неправильное определение любого из указанных пунктов - основание оставления искового заявления без движения.

Шаг 4) Необязательно. Выполняем поручения суда, связанные с извещением сторон, третьих лиц и истребуем доказательства.

Сложности: так, в зависимости от суда и специфики конкретного дела, суд может поручить Вам доставить (отвезти) запросы в разные госорганы/организации (МФЦ; Мои документы), а также судебные повестки, что может отнять не один рабочий день.

Шаг 5) Выигрываем процесс по иску

На судебном этапе по иску о признании права собственности могут быть десятки сложностей, каждая из которых может негативно сказаться на вас и вашем деле:
Так, в процессе суда может оказаться, что ваша квартира уже на кого-то зарегистрирована, что на нее наложен арест, что дом не введен в эксплуатацию, ему не присвоен адрес или вам вышлют односторонний акт приема передачи. Каждый из указанных нюансов и ваши правильные и своевременные действия прямо влияют на удовлетворение или отказ в удовлетворении иска.

Шаг 6) Необязательно. Апелляция.

Если ваш иск о признании права собственности удовлетворили, но ответчик подал жалобу, то пишем отзыв на апелляционную жалобу и идем в суд апелляционной инстанции (например, в Москве - Мосгорсуд).

Шаг 7) Относим решение суда (и регистрацией ипотеки, если она имеется) с отметкой о вступлении в силу в Росреестр (МФЦ; Мои документы) и осуществляем государственную регистрацию права собственности, результатом которого будет выдача вам выписки из ЕГРП.

Сложности: значительные временные затраты, возможность отказа в регистрации, например, в связи с опиской в решении суда. А исправить описку - отдельный процесс, по которому будет проходить судебное заседание.

Шаг 8) Несомненно, лучше обратиться к профессиональному юристу с первого этапа, чтобы минимизировать риски и уверенно выиграть судебный процесс.

При этом все, что вы заплатили адвокату, будет взыскано с ответчика как ваши судебные расходы.