Взыскание арендной платы

В настоящее время, учитывая высокий рост развития рынка недвижимого имущества в г. Москве и Московской области, его сдача в аренду/наем неизбежно порождает судебные споры, в особенности по взысканию задолженности и расторжению договоров.

Как договор аренды, так и договор найма жилого помещения в зависимости от текста договора и фактических правоотношений между сторонами имеют свою специфику и свой механизм по разрешению спора в суде. 

• Определение подсудности дела.

• Расчет суммы задолженности и суммы пеней по договору.

• Правильный претензионный порядок урегулирования спора.

• Расчеты при досрочном освобождении арендуемого помещения.

• Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия Договора.

Обращаю внимание, что в соответствии с ч.2 ст. 209 ГПК РФ и 150 АПК РФ после вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения. Поэтому к делу надо готовиться добросовестно и правильно, второго шанса его выиграть не будет.

Почему Вам лучше обратиться к профессиональному юристу?

• правильное определение подсудности спора (в случае нарушения правил подсудности - исковое заявление возвратят);
• определение размера государственной пошлины (в случае оплаты государственной пошлины в меньшем размере - исковое заявление оставят без движения; в случае оплаты государственной пошлины по неправильным реквизитам - необходимо будет делать её зачет или возвращать);
• правильное досудебное урегулирование спора с ответчиком (его отсутствие или ненадлежащее оформление - является основанием для оставления искового заявления без движения или без рассмотрения);
• составление искового заявления и подготовка дела профессиональным юристом с обширной судебной практикой (даже в случае явной выигрышности дела судья может отказать в иске из-за недостатка доказательств и их непредоставления);
• правильное формирование исковых требований (неправильно указанные исковые требования - основания для отказа в удовлетворении иска);
• подача искового заявления в суд и дальнейшее сопровождение всего процесса без Вашего участия (существенная экономия Вашего времени и нервов);
• представительство Ваших интересов в суде профессиональным юристом с большой судебной практикой и опытом (учитывая, что суд не дает консультаций, а оппонент может быть представлен адвокатом, то даже при наличии подготовки, правильно оформленного иска и доказательств - можно проиграть дело, в особенности по процессуальным основаниям).

Надоело читать? Перезвоните, и мы все разъясним

+7 (926) 350-38-35

Ответы на часто задаваемые вопросы:

Вопрос 1. Можно ли взыскать арендную плату арендатор фактически не пользовался имуществом (квартирой) и не проживал в ней?

-Да, в случае если договор аренды / найма не расторгнут и человек (арендатор, наниматель) по своей воле не использует имущество (квартиру), он все равно обязан оплачивать установленную договором сумму.  В этом случае оплата рассчитывается, исходя из установленного договором аренды размера. Избежать этих затрат арендатор может, если докажет, что арендодатель уклонялся от принятия имущества.

Вопрос 2. Можно ли взыскать арендную плату (дебиторскую задолженность) и договорную неустойку в случае, если срок договора аренды истек (договор аренды был расторгнут)?

-Исходя из судебной практики, в случае если арендатор продолжает использовать арендованное имущество, например, помещение, то с него можно взыскать плату за фактическое пользование помещением.

Однако, неустойка, предусмотренная в договоре аренды, начисляется до даты его расторжения. Если срок договора истек, а арендатор продолжал пользоваться имуществом, то нельзя взыскать договорную неустойку за то, что фактическое пользование имуществом не было оплачено. 

Вопрос 3. Может ли арендодатель требовать деньги с арендатора, при условии, если арендатор лишен возможности использовать имущество.
-Исходя из практики ВС РФ, в случае, если арендодатель  (наймодатель) ограничил доступ к имуществу, например, к помещениям, и с этого момента арендатор (наниматель) фактически не мог их использовать по назначению, то требовать от него вносить платежи за этот период нельзя.

Вопрос 4. Что делать если арендатор отказывается пролонгировать договор аренды с арендатором?

-Если арендодатель (наймодатель) отказал арендатору (нанимателю) в заключении договора аренды (найма жилого помещения) на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды (найма жилья) с другим лицом, то арендатор (наниматель) вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков

Вопрос 5. Как правильно расторгнуть договор аренды через суд, если арендатор не оплачивает арендную плату более 2-х  (двух) раз подряд?

-Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором аренды срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

При этом после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск в суд о расторжении договора. Но непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора, в связи с этим нарушением.

Вопрос 6. Будет ли Договор аренды являться незаключенным только потому, что отсутствует государственная регистрация договора аренды?

-Если имущество передано арендатору надлежащим образом, договор аренды исполнялся сторонами, в частности вносились арендные платежи, то данный договор нельзя признать незаключенным только потому, что он не зарегистрирован. 

Вопрос 7. Можно ли заключать безвозмездный договор найма жилого помещения?

-Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Таким образом, закон напрямую не предусматривает заключение договора безвозмездного (бесплатного) найма квартиры.

Вопрос 8. Какие последствия могут быть, если банк, через который вносится арендная плата, вовремя не перечисляет деньги?

-Неперечисление денег арендодателю (наймодателю) по вине банка не освобождает арендатора (нанимателя) от обязанности своевременно вносить плату за пользование имуществом. 

Вопрос 9. Законно ли установление в договоре аренды фиксированного штрафа за одностороннее немотивированное расторжение договора?

-Да, исходя из позиции ВС РФ стороны вправе предусмотреть в договоре аренды сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при немотивированном одностороннем отказе от исполнения договора