Взыскание неустойки по дду

Как установить размер и период просрочки по ДДУ в строительстве (214-ФЗ)?

1. Размер неустойки, уплачиваемой застройщиком участнику долевого строительства в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта, определяется исходя из цены договора. От уплаты неустойки за нарушение указанного срока застройщика не освобождает вина субподрядчика, не исполнившего или ненадлежаще исполнившего свои обязательства.

2. В случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства, с одной стороны, и днем подписания передаточного акта – с другой.

3. Не может служить основанием для снижения размера неустойки довод застройщика о том, что выплата суммы неустойки в полном размере может повлечь неблагоприятные последствия для третьих лиц, не являющихся стороной правоотношения.

 

Суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение срока передачи построенной квартиры если:

1. Подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

2. Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях.

3. Суд может снизить неустойку исключительно по заявлению ответчика о её снижении (если истец - гражданин заключил договор участия в долевом строительстве исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности).

4. В решении суд обязан указать мотивы, по которым полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств.

 

Вышеназванные штрафные санкции уплачиваются застройщиком на основании части 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве", а не на основании положений Закона "О защите прав потребителей".

Юридические услуги по судебному урегулированию данного спора включают в себя:

1. юридический анализ документов и оценка перспектив дела;
2. разработка юридической позиции по спору;
3. расчет суммы исковых требований, если иск подлежит оценке;
4. досудебное (претензионное) урегулирование спора;
5. подготовка и подача искового заявления в судебные органы;
6. представительство Ваших интересов в суде первой инстанции;

Почему Вам лучше обратиться к профессиональному юристу?

• правильное определение подсудности спора (в случае нарушения правил подсудности - исковое заявление возвратят);
• определение размера государственной пошлины (в случае оплаты государственной пошлины в меньшем размере - исковое заявление оставят без движения; в случае оплаты государственной пошлины по неправильным реквизитам - необходимо будет делать её зачет или возвращать);
• правильное досудебное урегулирование спора с ответчиком (его отсутствие или ненадлежащее оформление - является основанием для оставления искового заявления без движения или без рассмотрения);
• составление искового заявления и подготовка дела профессиональным юристом с обширной судебной практикой (даже в случае явной выигрышности дела судья может отказать в иске из-за недостатка доказательств и их непредоставления);
• правильное формирование исковых требований (неправильно указанные исковые требования - основания для отказа в удовлетворении иска);
• подача искового заявления в суд и дальнейшее сопровождение всего процесса без Вашего участия (существенная экономия Вашего времени и нервов);
• представительство Ваших интересов в суде профессиональным юристом с большой судебной практикой и опытом (учитывая, что суд не дает консультаций, а оппонент может быть представлен адвокатом, то даже при наличии подготовки, правильно оформленного иска и доказательств - можно проиграть дело, в особенности по процессуальным основаниям).

Ответы на часто задаваемые вопросы:

Вопрос 1. Что можно взыскать с ответчика-застройщика помимо неустойки по ДДУ?

-Компенсацию морального вреда. Так, в соответствии с практикой Верховного Суда РФ достаточным условием для удовлетворения иска гражданина-участника долевого строительства о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя. Таким образом, даже один день просрочки - основание для удовлетворения Ваших требований о компенсации морального вреда.

Вопрос 2. Может ли суд по своей инициативе, без заявления ответчика снизить неустойку по договору долевого участия в строительстве, если стороной договора является гражданин?

-Да, если ответчик докажет, что гражданин заключил договор участия в долевом строительстве для нужд, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или застройщик заявит о применении ст. 333 ГК РФ

Вопрос 3. Можно ли в договоре долевого участия в долевом строительстве или дополнительному соглашению к нему предусмотреть неустойку меньшего размера, чем в законе?

-Нет, так, исходя из практики Верховного Суда РФ, неустойка, уплачиваемая в случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику объекта в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве", является законной, в связи с чем ее размер не может быть уменьшен соглашением сторон.

Вопрос 4. В какой суд можно подавать иск о взыскании неустойки по договору долевого участия в строительстве?

-Здесь предусмотрена альтернативная подсудность. Наш Ваш выбор: в суд по месту Вашего жительства или в суд по адресу ответчика-застройщика. При этом привлекать банк в качестве третьего лица (если у вас ипотека) - не обязательно.

Вопрос 6. Может ли застройщик понудить Вас к изменению/дополнению договора долевого участия в строительстве с целью снижения неустойки? -Понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством. Так, застройщик вправе через суд требовать изменить договор долевого участия в строительстве в части переноса срока при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Вопрос 7. Есть ли смысл обращаться в общественные организации по защите прав потребителей?

-Вы потеряете половину штрафа, который взыщут в вашу пользу. Так, по закону если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.  -Большинство подобных организаций (или как они себя называют: горячая линия/телефон; общество/служба защиты прав потребителя) являются не теми, кем они себя выдают. Так, в интернете есть десятки "аналогов" Роспотребнадзора (официальный сайт: http://rospotrebnadzor.ru).  Ссылки в подобных организациях о "тесном сотрудничестве, поддержке" Прокуратуры, МВД, Роспотребнадзора и Судов - являются тем, против чего они якобы "работают", а именно обман потребителя.

Вопрос 8. Нужно ли платить госпошлину по иску о взыскании неустойки по ДДУ?

-Если неустойка меньше 1 000 000 (одного миллиона) рублей, то - Нет. Однако, необходимо соблюсти одно условие - Вы физическое лицо и заключили договор участия в долевом строительстве исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Вопрос 9. Можно ли взыскать убытки помимо неустойки?

-Да, например, если вашу квартиру не сдали в срок, и вы вынуждены снимать квартиру по договору найма жилого помещения. Однако, если у вас есть регистрация, то суд откажет вам в иске с ссылкой на то, что вы имели возможность проживать в квартире, не арендуя другое помещение.

Что делать, если вам как участнику долевого строительства не  передали купленную квартиру в установленный договором срок?

Шаг 1. Анализируем Договор долевого участия и определяем если ли основания для подачи иска в суд.
Сложности: если суд, установит факт злоупотребления правом со стороны «обманутого дольщика», который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок. Или застройщик вышлет вам односторонний акт о передаче объекта. Тогда суд вправе отказать в удовлетворении иска.  А отказ в иске - основание для взыскания с Вас всех судебных расходов, например, судебных расходов на оплату услуг представителей ответчика.

Шаг 2. Осуществляем претензионный (досудебный) порядок урегулирования спора.
Сложности: в случае несоблюдения обязательного претензионного (досудебного) порядка урегулирования спора суд вправе отказать вам, например, во взыскании 50% штрафа. При заключении договора цессии, до подачи досудебной претензии необходимо уведомить застройщика надлежащим образом о состоявшейся переуступке прав.

Шаг 3. Перед подачей иска о взыскании неустойки по ДДУ определяем:
а) в какой суд необходимо подавать иск (районный, городской, если Московская область, Арбитражный суд). б) цену иска, предмет иска, основание иска и исковые требования.
Сложности: неправильное определение любого из указанных пунктов - основание оставления искового заявления без движения.

Шаг 4. Делаем правильный расчет неустойки.
Сложности: неверный расчет или неверное основание неустойки – это причина для отказа судом в иске в части или в полном объеме.

Шаг 5. Завершаем процесс.
На судебном этапе могут быть десятки сложностей: -Оспаривание расчета неустойки, штрафа, судебных расходов. -Квалификация действий истца как злоупотребление правом. -Оспаривание соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Шаг 6. Необязательно. Апелляция, Кассация.
Если ваш иск удовлетворили, но ответчик подал жалобу, то пишем отзыв в апелляционную инстанцию и снова идем в суд.

Шаг 7. Заказываем и получаем Исполнительный лист.
В случае победы в  суде после 30 календарных дней с момента изготовления судом решения в окончательной форме пишем и подаем в суд заявление на исполнительный лист и на получение копии решения суда с отметкой о вступлении в законную силу. Сложности: часто в районных судах Москвы исполнительный лист выдается неделями, а подача заявления и получение листа  требует больших временных затрат.

Шаг 8. После получения исполнительного листа в суде, относим его приставам или в банк, получаем свои деньги. Шаг 9. Несомненно, лучше обратиться к профессиональному юристу с первого этапа, чтобы минимизировать свои риски и уверенно выиграть судебный процесс.

Шаг 9. Несомненно, лучше обратиться к профессиональному юристу с первого этапа, чтобы минимизировать свои риски и уверенно выиграть судебный процесс.
При этом все, что вы заплатили за юридические услуги, будет взыскано с ответчика как ваши судебные расходы.